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　住宅金融支援機構の場合は、６ヶ月間続けて延滞すると住宅ローンの残額の一括返済の予告があり、住宅ローンの残額を一括して返済するように求められます。
　
　一般の銀行などの場合は、３ヶ月間続けて延滞すると住宅ローンの残額の一括返済の予告があり、住宅ローンの残額を一括して返済するように求められます。

　住宅ローンの残額を一括して返済するように求められた後、一定の期日までに、住宅ローンの残額を一括して返済しない場合には、金融機関などが裁判所に競売の申立を行い、裁判所による競売の手続きが進み、ご自宅は競売され、最終的には、お客様はご自宅を退去するしかなくなります。

住宅ローン返済の解決方法

住宅ローン返済問題の解決方法は、以下のようなものがあります。
・個人版民事再生法（住宅資金特別条項・住宅ローン特則）
・自己破産
・任意売却

　その他の方法としては、1度も延滞していない場合には、金融機関と交渉して月々の支払額を変更してもらえる可能性もあります。

・自己破産
　破産とは、債務者が多額の債務により経済的に破綻してしまい、自分の所有している財産では全ての債権者にその債務を弁済することができなくなった場合に、その所有する全ての財産（最低限の生活用品などを除く）を売却して、全債権者にその債権額に応じて弁済することを目的とする裁判上の手続です。破産の申立は債権者からもできますが、債務者自らが申立てる破産を自己破産といいます。

・個人版民事再生法
　ご自宅を手放さない方法として、個人版民事再生法があります。これは、住宅ローンの支払方法の変更を裁判所に申立る方法です。
　この個人版民事再生法は、住宅ローンの完済期限を延ばしてもらい毎月の支払額を少なくし、無理なく支払える形にしますが、この方法は、継続かつ安定した収入の ある個人しか利用できず、住宅ローンの残額は減少しません。
　個人版民事再生法をお考えのようでしたら、司法書士・弁護士に直接お尋ね下さい。

・競売　
　もし、銀行などの金融機関（債権者）からお金を借りた人（債務者）が、その借金（債権）を返せなくなってしまったら、いったいどうなるのでしょうか。
　このような場合には、債権者は、債務者の財産を差押えるために裁判を起こし、債務者の家などの不動産やそのほかの財産を差押えます。
　差押えられた財産は、競売という方法で一般の人に売り出され、落札された金額が債権者への返済の一部とされます。
　また、個人の自己破産や企業の倒産が起きた場合も競売が行われます。このときも、裁判所が強制的に不動産などの財産を売却し、債権者にその売却金を分配します。
　

・任意売却
任意売却とは、債務者（お客様）と債権者（金融機関など）との合意のもとに、競売の対象となる不動産を任意に売却することをいいます。

・競売と任意売却の比較
　競売と任意売却のいずれの場合においても、最終的に自宅を手放すことになりますが、任意売却は競売と比べて、メリットが大きいと思われます。
　任意売却の場合には、競売による場合よりも、通常の売却価格に近い価格で不動産を売却することができ、お客様の残りの債務を少なくすることができます。
　任意売却は、通常の不動産の売却と同じですので、ご近所には債務の延滞で売るということはわかりません。
　また、債権者との交渉により売却価格により引越し代等を頂けることも可能です。

・任意売却すると残った債務は消える？
　任意売却後の残りの債務は、そのままとなります。債権者は、不動産を担保としない無担保債権として、その後、お客様に支払いを請求してきます。任意売却が終えたからと言って債務が消える訳ではありませんが、分割払いなどの交渉は可能です。

・不動産の任意売却と税金
�@消費税
　個人の不動産売買では、建物の売買代金に消費税がかかることがあります。
　消費税の納税義務者は、課税対象となる取引を行う売主である個人の事業者や法人ですので、不動産売却時に消費税の納税義務者に該当するかどうかを考える必要があります。
�A譲渡所得税
　譲渡所得税とは、土地や建物を譲渡したことによって生じた利益である譲渡所得に課せられる税金のことをいいます。
　税額は、総収入金額−（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得金額×一定の税率で計算されます。
　取得費とは、土地・建物の購入代金や建築費、仲介手数料、印紙代、登録免許税、不動産取得税などをいいます。譲渡費用とは資産を譲渡するために直接要した費用であり、仲介手数料、印紙代などをいいます。
�B不動産の競売の場合
　不動産の競売の場合には、その不動産の競売をされた者が資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合には、譲渡所得税は課税されません(国税通則法2条10号、所得税法9条1項10号)。
�C任意売却の場合
　任意売却は譲渡益が生じた場合には、通常の不動産の売却と同様に所得税が課税されますが、
�@.資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難であり、
�A.かつ、強制換価手続の執行が避けられないと認められる場合の資産の譲渡で、
�B.その譲渡対価の額が債務の弁済に充てられた場合
には、譲渡所得税は課税されません(所得税法施行令第26条)。
　但し、この認定が難しいこともありますので、事前に税理士・税務署に確認されることをお勧めします。
　譲渡所得税が課税される場合にも、税務署等との交渉により、分割納付することが可能になる場合もあります。
�D任意売却で課税される場合
　任意売却の場合で保証人が抵当不動産を売却し譲渡益が生じたときは、譲渡所得税が課税される場合があります。
　ただし、保証債務を履行するため資産の譲渡があった場合において、その履行に伴う求償権の全部又は一部を行使することができないこととなったときは、譲渡所得税は課されません。(所得税法第64条2項、所得税基本通達64−4)。

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お客様が所有している不動産（自社ビルや店舗・工場などの事業用不動産など）をあらかじめ利用する期間を取り決めて不動産投資ファンドなどの不動産リース会社が買い取り、売却と同時に不動産リース会社が賃貸借契約を売主（借主）と行い、不動産リース会社に売却した不動産をそのまま今迄と同様に利用するシステムです。

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